18kwi2016

Zaliczka a koszty zarządzania nieruchomością wspólną

Każdy zarząd w związku z zarządzaniem i utrzymaniem nieruchomości ponosi koszty. Czy jednak zarząd może pobierać na pokrycie tychże kosztów zaliczki od właścicieli lokali?

Zaliczka określona w uchwale

W dużych wspólnotach mieszkaniowych zaliczki pokrywające wydatki zarządu nieruchomości wspólnej pobierane są w formie opłat bieżących. Są one płatne z góry, do dnia 10 każdego miesiąca. Każdy właściciel ma obowiązek uiszczać opłaty w wysokości adekwatnej co do posiadanych udziałów. Są one ustalane uchwałą właścicieli lokali, co ma miejsce najczęściej podczas zebrania rocznego wspólnoty.

Uchwała wspólnoty

Ustalenie wysokości zaliczek na pokrycie wydatków zarządu nieruchomości wspólnej wykracza poza czynności zwykłe zarządu, dlatego zarząd nie może określić ich samodzielnie. W związku z tym określenie ich wymaga uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Zawieranie umów zarządcy z poszczególnymi właścicielami w sprawie ustalania zaliczek jest więc niezgodne z prawem.

Mała wspólnota mieszkaniowa

Inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku małych wspólnot mieszkaniowych. Zawieranie umów z właścicielami indywidualnie jest zgodne z prawem w przypadku wspólnot, gdzie liczba lokali należących do dotychczasowego właściciela jest mniejsza lub równa siedmiu, a także gdy nieruchomość jest współwłasnością grupy osób.

Zarządzanie małą wspólnotą mieszkaniową oparte jest o przepisy Kodeksu cywilnego oraz Kodeksu postępowania cywilnego, nie zaś uchwał. W wspólnotach takich nie ma również obowiązku zwoływania corocznych zebrań.

Gdy mamy do czynienia z małą wspólnotą mieszkaniową każdy właściciel indywidualnie podejmuje decyzję w formie zgody na ich wykonanie. Dy czynności obejmują zakresem działania zwykłego zarządu wystarczy zgoda większości współwłaścicieli określana na podstawie wielkości posiadanych udziałów. W przypadku nie uzyskania zgody, jakikolwiek współwłaściciel może uzyskać upoważnienie sądowe do dokonania tychże czynności.

W przypadku, gdy działania, na które trzeba wyrazić zgodę, wykraczają swoim zakresem poza czynności zwykłego zarządu, wymagana jest jednomyślna zgoda. Jeśli nie zostanie ona uzyskana, współwłaściciele, którzy posiadają co najmniej połowę udziałów, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Zobacz również

Zawód zarządcy nieruchomości – jak być...

Praca zarządcy nieruchomości jest wymagająca. Osoba pracująca na tym stanowisku powinna cechować się nie tylko znajomością obowiązujących przepisów prawa, ale także posiadać wysokie...